Membeli kompleks apartemen adalah proses yang panjang, terkadang rumit. Penting bagi Anda untuk menemukan kompleks apartemen yang menurut Anda berpotensi menghasilkan uang. Jika perlu, bekerja sama dengan agen real estat untuk menemukan properti dan dengan akuntan untuk menganalisis potensi keuangan kompleks apartemen. Untuk mengajukan pinjaman, kumpulkan informasi yang diperlukan dan dekati beberapa pemberi pinjaman. Juga, merupakan ide yang baik untuk berkonsultasi dengan pengacara real estate untuk membantu Anda melalui proses tersebut.
Langkah
Bagian 1 dari 4: Menemukan Kompleks Apartemen
Langkah 1. Pilih jenis kompleks yang akan dibeli
Anda mungkin ingin membeli kompleks apartemen yang hanya terdiri dari bangunan apartemen. Namun, Anda juga harus mempertimbangkan untuk membeli kompleks "penggunaan campuran". Jenis kompleks ini juga berisi real estat komersial yang dapat Anda sewakan.
- Kompleks yang saat ini tidak menggunakan campuran dapat dikonversi. Namun, zonasi harus memungkinkan untuk itu.
- Pikirkan juga fasilitas apa yang Anda inginkan di kompleks apartemen Anda. Misalnya, mungkin memiliki fasilitas kebugaran, kolam renang, atau area umum untuk mengadakan acara pribadi.
Langkah 2. Pertimbangkan untuk menyewa agen real estat
Anda ingin membeli kompleks di area yang tidak menurun, dan agen dapat membantu Anda mengidentifikasi area ini. Bicaralah dengan pemilik kompleks apartemen lain tentang apakah mereka bekerja dengan agen dan apakah mereka akan merekomendasikan mereka.
- Idealnya, Anda harus pergi dengan seseorang yang bekerja sebagai agen penuh waktu. Seorang pekerja paruh waktu mungkin tidak mengetahui pasar luar dan dalam.
- Tentu saja, Anda dapat meneliti sendiri kompleks apartemen. Periksa online, berbicara dengan investor lain, dan berkeliling lingkungan. Namun, agen dengan pengalaman di kompleks apartemen dapat menghemat waktu Anda.
Langkah 3. Kunjungi kompleks apartemen
Selalu kunjungi kompleks secara langsung sebelum memutuskan untuk membeli. Anda harus berjalan melalui semua bangunan di kompleks dan melihat area umum mana pun. Buat catatan, dan ajukan pertanyaan. Membeli kompleks apartemen adalah investasi besar, dan Anda tidak boleh maju kecuali Anda merasa nyaman dengan kondisi bangunan.
- Jangan hanya berjalan melewati satu bangunan di kompleks tersebut. Jika ya, maka Anda mungkin menganggap bangunan lain berada dalam kondisi yang setara. Bersikaplah skeptis jika agen penjual menolak menunjukkan kepada Anda semua bangunan di kompleks tersebut.
- Ingatlah untuk berkunjung di malam hari agar Anda dapat melihat fitur keamanan di kompleks apartemen. Jalan setapak harus cukup terang, pintu terkunci dengan benar, dan tidak ada orang yang berkeliaran di sekitar lokasi.
Langkah 4. Bicaralah dengan pemilik saat ini
Anda bisa mendapatkan banyak informasi berharga dengan bertemu dengan pemilik kompleks apartemen saat ini. Bersiaplah untuk mengajukan pertanyaan yang relevan. Misalnya, tanyakan tentang hal berikut:
- Berapa unit yang disewa? Akan lebih mudah untuk membiayai kompleks apartemen yang sedang disewa.
- Berapa lama penyewa berada di sana? Sebuah kompleks dengan penyewa jangka panjang mungkin lebih stabil.
- Mengapa pemilik menjual? Pensiun atau beralih investasi adalah alasan yang sah. Namun, pemilik yang menjual karena kehilangan uang adalah bendera merah. Ingatlah alasan pemilik menjual mungkin bersifat rahasia.
Langkah 5. Mintalah informasi tentang penyewa saat ini
Anda pasti ingin mengetahui detail tentang sewa mereka. Mintalah “rent-roll,” yang harus berisi informasi berikut:
- Daftar penyewa dan unitnya.
- Dimensi setiap unit.
- Persyaratan sewa.
- Sewa dan jumlah deposit.
- Jumlah kamar tidur dan kamar mandi di setiap unit.
Bagian 2 dari 4: Menganalisis Profitabilitas
Langkah 1. Perkirakan berapa banyak Anda dapat mengenakan biaya sewa
Anda tidak boleh membeli kompleks apartemen kecuali Anda mampu membelinya. Analisis apakah pemilik saat ini telah menyewa unit terlalu murah atau apakah harga sewa sesuai dengan harga pasar.
- Temukan kompleks apartemen yang sebanding secara online. Lihat berapa banyak mereka mengiklankan unit mereka. Untuk sumber daya hebat yang dapat membantu Anda mengetahui harga sewa terdekat, kunjungi
- Anda juga dapat bertanya kepada perusahaan manajemen properti yang berbeda berapa harga pasar di wilayah Anda.
- Jika kompleks tersebut memiliki ruang komersial, maka agen real estat juga dapat membantu Anda mengetahui berapa biayanya.
Langkah 2. Perkirakan pengeluaran Anda
Kompleks apartemen membutuhkan perawatan konstan, jadi Anda perlu menganalisis biaya perawatan. Dapatkan laporan laba rugi dari pemilik saat ini. Namun, jangan percaya 100%. Pemilik mungkin memalsukan beberapa angka untuk membuat kompleks apartemen lebih menarik. Periksa kembali informasi pengeluaran:
- Dapatkan informasi pajak kompleks dari penilai daerah.
- Perkirakan biaya pengelolaan properti dengan menghubungi perusahaan pengelola properti. Tanyakan berapa biaya yang mereka kenakan. Biasanya, biaya mereka didasarkan pada persentase dari sewa yang diharapkan.
- Hitung jumlah perawatan yang dibutuhkan. Jika Anda belum pernah menjalankan kompleks apartemen sebelumnya, bicarakan dengan pemilik saat ini. Tanyakan berapa banyak yang mereka habiskan setiap tahun untuk memperbaiki setiap unit atau pekarangan. Idealnya, Anda ingin menghabiskan sekitar 40 persen dari uang yang Anda ambil untuk biaya operasional.
Langkah 3. Jalankan nomornya
Pemberi pinjaman tidak akan memberi Anda uang untuk membeli kompleks apartemen kecuali Anda dapat menunjukkan bahwa itu akan menguntungkan. Bekerja sama dengan seorang akuntan untuk menghitung angka dan membuat dokumen keuangan yang diperlukan untuk ditunjukkan kepada pemberi pinjaman. Anda dapat menemukan seorang akuntan dengan menghubungi perkumpulan akuntan publik negara bagian Anda.
- Hitung pendapatan operasional bersih Anda, yang merupakan pendapatan kotor Anda dikurangi pengeluaran.
- Buat analisis arus kas. Tunjukkan bagaimana jumlah uang yang Anda masuk dibandingkan dengan jumlah yang akan Anda belanjakan. Saat Anda memulai, atau selama periode ketika pasar sewa sedang buruk, Anda mungkin tidak memiliki arus kas masuk.
- Perlu diingat bahwa pemberi pinjaman juga akan menjalankan nomor mereka sendiri, serta penilai yang menghargai kompleks.
Bagian 3 dari 4: Memperoleh Pembiayaan
Langkah 1. Periksa laporan kredit Anda
Anda berhak atas satu laporan kredit gratis setiap tahun. Pemberi pinjaman Anda akan melihat riwayat kredit pribadi Anda, jadi Anda harus menariknya dan memeriksa kesalahannya. Sengketa apa pun yang salah.
- Misalnya, akun mungkin terdaftar sebagai bukan milik Anda, atau akun mungkin dicantumkan secara tidak benar sebagai default atau koleksi. Juga, batas kredit mungkin salah.
- Mulai lebih awal. Seluruh proses sengketa dapat memakan waktu hingga 60 hari untuk diselesaikan, dan Anda akan menginginkan laporan kredit yang bersih sebelum Anda mendekati pemberi pinjaman.
Langkah 2. Pelajari tentang pinjaman komersial
Pinjaman untuk real estat komersial tidak sama dengan pinjaman yang Anda ambil untuk membeli rumah Anda sendiri. Umumnya, pinjaman bisa selama 30 tahun atau sesingkat lima atau tujuh tahun. Suku bunga juga bisa berubah-ubah atau tetap.
- Jika Anda bisa mendapatkan pinjaman non-recourse, maka bangunan akan mengamankan pinjaman sebagai jaminan. Namun, pinjaman non-recourse tidak tersedia untuk semua peminjam, dan bangunan biasanya harus bernilai setidaknya $2,5 juta.
- Dengan pinjaman recourse, Anda tetap bertanggung jawab secara pribadi atas pinjaman tersebut. Jika terjadi default, Anda dapat dituntut, dan Anda mungkin kehilangan aset pribadi. Pinjaman recourse lebih berisiko, tetapi itu mungkin satu-satunya jenis pinjaman yang bisa Anda dapatkan sebagai pemilik baru.
- Pinjaman komersial juga memerlukan uang muka sekitar 30% dari harga pembelian.
- Jika Anda kesulitan mendapatkan pinjaman komersial, pertimbangkan untuk mendapatkan kontrak real estat. Kontrak real estat memerlukan uang muka yang besar, tetapi tidak terlalu sulit untuk disetujui. Uang muka mungkin lebih kecil dari yang diminta bank, tergantung berapa banyak yang diinginkan penjual.
Langkah 3. Buat penawaran kepada pemilik
Diskusikan penawaran yang masuk akal dengan agen real estat Anda, yang akan bergantung pada keadaan pasar lokal. Jika pasar sedang panas, Anda mungkin perlu membayar harga yang diminta-atau bahkan lebih.
- Tidak peduli seberapa panas pasar, bersikeras pada periode escrow 90 hari. Anda akan membutuhkan setidaknya 60 hari untuk mendapatkan inspeksi. Itu akan memberi Anda waktu 30 hari untuk meninjau dokumen sebelum ditutup.
- Jika Anda menggunakan pemberi pinjaman, tanyakan kepada mereka berapa lama mereka perlu memproses pinjaman Anda. Bergantung pada pemberi pinjaman Anda, Anda mungkin perlu meminta lebih banyak waktu kepada pemiliknya untuk mengumpulkan semuanya.
Langkah 4. Mintalah gedung diperiksa
Pekerjakan seorang inspektur dengan pengalaman di properti komersial sesegera mungkin jika ada komplikasi atau penundaan di kemudian hari. Temukan inspektur dengan mendapatkan rujukan dari agen real estat atau berbicara dengan pemilik kompleks apartemen lain.
- Periksa terlebih dahulu apa yang akan diperiksa. Tanyakan apakah Anda perlu menyewa inspektur khusus untuk memeriksa kolam renang atau lapangan tenis.
- Jika inspektur menemukan masalah, mintalah kredit kepada penjual, yang akan mengurangi jumlah yang Anda bayar. Sebagai alternatif, penjual mungkin melakukan perbaikan sebelum menutup.
Langkah 5. Kumpulkan informasi yang diperlukan untuk aplikasi pinjaman
Anda harus memberikan informasi kepada pemberi pinjaman tentang kompleks apartemen saat Anda melamar, jadi kumpulkan hal-hal berikut sebelum mendekati pemberi pinjaman:
- gambar kompleks apartemen
- denah lantai
- peta daerah sekitarnya
- deskripsi properti (misalnya, jumlah unit, tahun dibangun, dll.)
- peningkatan yang diharapkan
- informasi sewa
- harga pembelian
- nama agen real estat, pengacara, dan perusahaan judul yang terlibat dalam transaksi
Langkah 6. Ajukan pinjaman Anda
Dekati beberapa pemberi pinjaman sehingga Anda dapat membandingkan penawaran mereka. Mintalah aplikasi dan kirimkan dengan dokumentasi pendukung Anda. Jika petugas pinjaman membutuhkan lebih banyak informasi, maka berikan sesegera mungkin.
Langkah 7. Bandingkan pinjaman
Setelah menyetujui Anda, pemberi pinjaman akan mengirimkan Anda letter of intent atau term sheet. Analisislah dengan cermat. Ini akan menentukan jumlah yang dapat Anda pinjam dan persyaratan lainnya. Pilih pinjaman yang persyaratannya terbaik untuk Anda.
- Tanda tangani term sheet atau letter of intent untuk pemberi pinjaman yang Anda pilih. Pada titik ini, Anda mungkin perlu membayar deposit Anda.
- Pemberi pinjaman harus menindaklanjuti dengan komitmen pinjaman penuh (dan final).
Bagian 4 dari 4: Penutupan di Kompleks Apartemen
Langkah 1. Sewa pengacara
Anda harus menandatangani banyak dokumen hukum sebelum Anda dapat membeli kompleks apartemen. Jangan mencoba melakukan semuanya sendiri. Sebaliknya, Anda harus menyewa pengacara berpengalaman untuk menyusun dan meninjau semua dokumen. Pengacara dapat melakukan hal berikut:
- Membuat draft, negosiasi, dan review perjanjian pembelian.
- Carilah kredit dari pemilik untuk melakukan perbaikan yang diperlukan.
- Pastikan judulnya jelas.
- Siapkan escrow.
Langkah 2. Buat perseroan terbatas untuk memiliki kompleks apartemen
Jika seseorang terluka di kompleks apartemen, mereka mungkin menuntut Anda karena Anda ceroboh dalam perawatan Anda. Jika Anda kalah dalam gugatan, maka orang yang dirugikan dapat mengejar aset pribadi Anda, seperti rumah Anda sendiri. Dengan memiliki kompleks melalui LLC, aset pribadi Anda terlindungi.
- Memiliki gedung sebagai LLC tidak melindungi Anda dari semua tuntutan hukum. Misalnya, pemberi pinjaman Anda dapat menuntut Anda jika Anda gagal membayar pinjaman recourse. Namun demikian, memiliki kompleks apartemen sebagai LLC akan menawarkan perlindungan yang signifikan terhadap cedera pribadi dan tuntutan hukum lainnya.
- Mulai LLC dengan mengajukan dokumen yang sesuai dengan Sekretaris Negara Anda dan mendapatkan izin atau lisensi yang diperlukan. Pengacara Anda juga dapat membantu Anda, karena ini bisa memakan waktu.
Langkah 3. Tinjau kontrak dan pengungkapan
Anda harus melakukan uji tuntas yang signifikan bersama dengan pengacara Anda untuk menutup kontrak real estat. Misalnya, Anda harus melakukan hal berikut:
- Selesaikan survei judul yang sesuai. Umumnya, rencana plot hipotek tidak cukup. Sebagai gantinya, Anda memerlukan survei judul ALTA.
- Tinjau pengungkapan apa pun tentang properti. Misalnya, pemilik mungkin mengungkapkan bahwa ada sesuatu yang salah dengan properti yang tidak ditangkap oleh inspektur.
- Tinjau sewa penyewa dan dokumen untuk tugas mereka.
- Pertimbangkan dampak pembatasan zonasi pada kompleks apartemen. Jika Anda ingin mengubah penggunaan kompleks menjadi penggunaan campuran, maka ini adalah langkah kunci.
- Tinjau kontrak layanan untuk kompleks apartemen.
- Dapatkan izin yang diperlukan untuk melakukan perbaikan.
Langkah 4. Hadiri penutupan
Pengacara Anda harus menghadiri penutupan bersama dengan perwakilan LLC Anda (jika Anda membentuknya). Anda harus menerima berbagai dokumen pada saat penutupan, termasuk akta pengunduran diri dan sewa serta kontrak yang ditetapkan.
Langkah 5. Pekerjakan seseorang untuk mengelola kompleks apartemen
Tergantung pada ukuran kompleks, mungkin tidak praktis untuk mengelola properti sendiri dengan tinggal di lokasi. Sebaliknya, Anda harus menyewa perusahaan manajemen properti. Mereka akan mengelola properti dengan mengumpulkan uang sewa dan menjadwalkan perbaikan.
- Periksa biayanya. Umumnya, perusahaan manajemen properti mengenakan biaya 5-10% dari sewa yang dikumpulkan.
- Bicaralah dengan tuan tanah lain untuk mendapatkan referensi. Sebagai alternatif, Anda dapat memeriksa dengan asosiasi apartemen lokal Anda.
- Bandingkan perusahaan manajemen properti berdasarkan lebih dari harga. Lihat juga layanan yang mereka tawarkan.
