Menghitung luas persegi ruang komersial adalah proses rumit yang membutuhkan perhatian tanpa henti terhadap detail. Penyewa harus mempertimbangkan serangkaian faktor saat memutuskan apakah akan memasuki pengaturan sewa, termasuk luas keseluruhan bangunan dan standar regional. Penyewa yang gagal memahami konsep penting terkadang dikejutkan oleh biaya tersembunyi dan ruang yang dapat digunakan yang lebih kecil dari yang mereka bayangkan.
Langkah
Bagian 1 dari 3: Memilih Metode Pengukuran
Langkah 1. Bandingkan teknik pengukuran
Tuan tanah dapat menggunakan beberapa teknik pengukuran yang berbeda untuk menilai luas persegi ruang. Metode ini meliputi:
- Rekaman persegi yang dapat digunakan, atau USF: Ini adalah ruang yang sebenarnya ditempati oleh penyewa. Agen persewaan sering mengutip angka ini kepada calon penyewa, tetapi itu hanya mewakili sebagian dari pengaturan sewa.
- Rekaman persegi yang dapat disewa, atau RSF: Ini adalah kombinasi dari rekaman persegi yang dapat digunakan dan persentase dari rekaman persegi area umum bangunan. Area umum, yang merupakan bagian dari sebuah bangunan yang dimanfaatkan oleh semua penyewa, termasuk lobi, lift, lorong, dan tangga.
- Rekaman persegi kotor, atau GSF: Seluruh rekaman persegi yang dapat disewa dari sebuah bangunan.
Langkah 2. Tentukan metode penghitungan ruang komersial yang terbaik untuk Anda
Asosiasi Pemilik dan Manajer Gedung (BOMA) menyederhanakan standar industri untuk mengukur ruang yang dapat disewa di gedung komersial pada tahun 2010. 2 metode utama BOMA adalah Metode B dan Metode Warisan A.
- Metode B: Metode Faktor Beban Tunggal yang baru menghitung ruang yang dapat disewa untuk setiap penyewa dengan menggunakan pendekatan yang seragam dalam mengukur luas lantai. Ini sama untuk semua tingkat lantai bangunan.
- Metode Warisan A: Standar 1996 menggunakan harga satuan terpisah untuk USF dan rekaman persegi umum. Dalam beberapa kasus, mungkin bermanfaat bagi penyewa untuk memilih pendekatan ini.
Langkah 3. Pilih metode pengukuran berdasarkan tipe properti
Biasanya, teknik pengukuran yang digunakan akan bergantung pada tujuan penggunaan properti dan jumlah penyewa yang direncanakan. Gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan gedung multi-penyewa lainnya biasanya akan diukur menggunakan RSF. Bangunan penyewa tunggal seperti gudang atau fasilitas produksi diukur menggunakan GSF. Namun, tuan tanah mungkin tidak diharuskan menggunakan metode khusus untuk mengukur ruang.
Langkah 4. Pertimbangkan standar leasing regional
Undang-undang federal mengizinkan tuan tanah untuk mengukur ruang yang dapat disewa menggunakan metode apa pun yang mereka inginkan. Namun, beberapa bagian negara mungkin memiliki aturan yang berbeda untuk menghitung luas persegi. Dua contoh penting adalah:
- Dewan Real Estat New York (REBNY) memungkinkan pemilik gedung untuk memaksimalkan keuntungan dengan membiarkan mereka membawa RSF sedekat mungkin ke GSF.
- Daerah tropis: Aturan baru memperhitungkan area tertutup dan terbuka dari bangunan komersial di area yang biasanya dipengaruhi oleh kondisi cuaca tertentu.
Bagian 2 dari 3: Mengukur Cuplikan Persegi Komersial
Langkah 1. Jangan anggap remeh
Ukur sendiri ruang yang bisa digunakan. Kesalahan perhitungan dalam menentukan luas persegi dapat merugikan Anda ribuan dolar selama masa sewa. Standar pengukuran tipikal memungkinkan toleransi kesalahan 2 persen saat mengukur ruang komersial. Namun, ini bisa menghasilkan banyak uang, terutama di ruang besar atau mahal. Pastikan untuk mengukur area secermat mungkin, terutama jika Anda adalah penyewa yang mungkin terkena dampak negatif dari kesalahan perhitungan tersebut.
Langkah 2. Ukur luas persegi sederhana
Untuk mengukur rekaman persegi komersial untuk ruang persegi panjang, kalikan panjang ruangan dalam kaki dengan lebarnya. Misalnya, sebuah ruangan dengan panjang 12 kaki dan lebar 12 kaki adalah 144 kaki persegi. Untuk ruang berbentuk L atau terbagi, Anda dapat mengukur persegi panjang ruang secara independen dan kemudian menjumlahkan luasnya untuk mendapatkan pengukuran luas total.
Pengukuran dapat dilakukan dengan menggunakan pita pengukur atau alat pengukur laser
Langkah 3. Perhitungkan bentuk yang tidak biasa
Berhati-hatilah saat mengukur bagian ruangan yang bentuknya tidak beraturan. Untuk melakukan pengukuran, cobalah membagi ruangan menjadi beberapa bentuk dengan area yang mudah dihitung, seperti persegi panjang dan segitiga. Luas segitiga siku-siku dapat ditemukan dengan mengalikan panjang dari dua sisi non-diagonal (keduanya dihubungkan oleh sudut siku-siku) dan kemudian membagi produk dengan 2.
- Misalnya, jika ada ruangan dengan dinding diagonal yang melewatinya, Anda harus menggunakan rumus yang lebih rumit untuk menentukan luas persegi. Jika panjang ruangan dengan dinding diagonal adalah 10 kaki dan lebarnya adalah 8 kaki, luas persegi area tersebut adalah 40 kaki.
- Itu karena dinding memotong total luas persegi, yang akan menjadi 80 jika ruangan itu tidak memiliki dinding yang memotongnya, menjadi dua.
Langkah 4. Ukur area umum
Area umum harus diukur sehingga kaki persegi yang dapat disewa dapat dihitung. Rekaman luas area umum diukur menggunakan metode yang sama seperti rekaman persegi yang dapat digunakan kecuali ditentukan lain dalam undang-undang setempat. Area umum mungkin termasuk lift, kamar mandi, lobi, tangga, dan lorong. Yang penting, area umum harus tersedia bagi semua penyewa untuk digunakan atau dimanfaatkan. Pastikan untuk mengukur total luas persegi dari semua area umum di dalam gedung.
Langkah 5. Menemukan rekaman persegi kotor
Rekaman persegi kotor mengukur luas total ruang, termasuk ketebalan dinding luar. Untuk mengukur area ini, Anda perlu mengukur panjang dinding dari luar gedung dan menggunakan dimensi tersebut untuk menghitung luas persegi. GSF tidak dikurangi untuk penghalang seperti poros ventilasi, balok penyangga, atau poros elevator. GSF tidak termasuk area terbuka seperti tempat parkir, kolam, atau area basement yang belum digali.
Bagian 3 dari 3: Menggunakan Informasi Cuplikan Persegi
Langkah 1. Hitung faktor beban untuk bangunan
Faktor beban mewakili persentase tambahan dari rekaman persegi yang ditambahkan ke rekaman persegi yang dapat digunakan untuk menghitung rekaman persegi yang dapat disewa. Untuk menghitung faktor beban, mulailah dengan mencari total luas persegi yang dapat digunakan dan disewa dari bangunan tersebut. Ingat bahwa rekaman persegi yang dapat digunakan adalah area yang dapat disewakan kepada penyewa dan rekaman persegi yang dapat disewa adalah area tersebut ditambah area umum. Kemudian, bagi RSF dengan USF untuk mendapatkan faktor beban.
- Misalnya, jika sebuah bangunan memiliki 80.000 kaki persegi ruang yang dapat digunakan dan tambahan 20.000 kaki persegi area umum, luas persegi yang dapat disewa adalah 100.000.
- Kemudian, faktor beban akan dihitung sebagai 100.000 / 80.000 = 1,25.
Langkah 2. Menemukan rekaman persegi yang dapat disewa untuk sebuah properti
Rekaman persegi yang dapat disewa untuk sebuah properti dapat dihitung dengan menggunakan faktor beban bangunan dan USF properti tersebut. Faktor beban dikalikan dengan USF untuk mendapatkan RSF. Anda kemudian dapat menggunakan RSF dan harga per kaki persegi untuk mengetahui sewa bulanan.
- Melanjutkan contoh sebelumnya, bayangkan properti itu dibagi dua di antara dua ruang komersial. Jadi, masing-masing memiliki 40.000 kaki persegi ruang yang dapat digunakan.
- Untuk menemukan RSF, kalikan jumlah ini dengan faktor beban, yaitu 1,25. Ini berarti RSF dalam kasus ini adalah 40.000 x 1,25 = 50.000.
Langkah 3. Timbang perbedaan dalam properti komersial
Harga satuan dapat sangat bervariasi berdasarkan lokasi dan kelas bangunan. Sewa di kantor pusat kota seluas 500 kaki persegi (46,5 m persegi) mungkin lebih tinggi daripada sewa di ruang seluas 1.000 kaki persegi (92,9 m persegi) yang hanya berjarak 10 blok. Bangunan termasuk dalam 1 dari 3 klasifikasi standar.
- Kelas A: Ini adalah bangunan paling bergengsi di bagian kota yang paling eksklusif. Bangunan Kelas A memiliki harga sewa yang lebih tinggi dari rata-rata.
- Kelas B: Ini adalah klasifikasi terluas. Sebagian besar bangunan ini memiliki hasil akhir yang bagus hingga bagus.
- Kelas C: Unit di kelas ini sangat fungsional tetapi menawarkan sedikit fasilitas. Sewa umumnya rendah.
Langkah 4. Hitung total sewa untuk properti berdasarkan luas persegi
Sewa biasanya didasarkan pada RSF atau GSF ruang. Setelah Anda memiliki data ini, Anda dapat menggunakan harga pasar per kaki persegi untuk menentukan harga sewa properti. Melanjutkan contoh di atas, jika sewa adalah $1,50 per kaki persegi RSF per bulan, maka sewa akan menjadi $1,50 x 50.000 = $75.000.
