Membangun atau merenovasi rumah dapat menghabiskan banyak uang, tetapi salah satu cara untuk menghemat adalah dengan menjadi kontraktor umum Anda sendiri. Anda akan menyewa subkontraktor Anda sendiri (disebut "subs") untuk melakukan pekerjaan tertentu, seperti membangun dinding atau memasang pipa ledeng. Subkontrak rumah Anda sendiri adalah banyak pekerjaan, dan Anda harus berpikir hati-hati sebelum mengambil pekerjaan itu sendiri.
Langkah
Bagian 1 dari 3: Membuat Rencana
Langkah 1. Atur jadwal Anda
Perkirakan kapan Anda ingin konstruksi Anda selesai. Anda kemudian harus bekerja mundur untuk mendapatkan tanggal mulai. Bersiaplah untuk banyak penundaan. Misalnya, bahan mungkin tidak tiba tepat waktu atau cuaca mungkin tidak mendukung. Secara khusus, Anda tidak dapat menuangkan beton untuk pondasi jika cuaca terlalu basah.
Bicaralah dengan seseorang yang telah membangun atau merombak rumahnya untuk mendapatkan perkiraan berapa lama waktu yang dibutuhkan. Umumnya, rumah baru bisa dibangun dalam tujuh bulan. Namun, waktunya akan tergantung pada lokasi Anda dan faktor lain, seperti kerumitan desain rumah Anda
Langkah 2. Buatlah rencana Anda
Apakah Anda sedang merenovasi rumah atau membangunnya dari awal, Anda harus memiliki rencana dan spesifikasi yang dibuat. Cari denah rumah secara online atau konsultasikan dengan desainer atau arsitek.
Temukan seorang arsitek dengan bertanya kepada seseorang yang baru saja membangun rumah atau dengan menghubungi lembaga atau masyarakat arsitektur setempat
Langkah 3. Identifikasi sumber pembiayaan Anda
Kemungkinan Anda harus meminjam uang dari bank atau credit union. Bicaralah dengan pemberi pinjaman untuk melihat seberapa banyak Anda dapat meminjam, karena beberapa mungkin tidak meminjamkan Anda lebih dari 80% dari biaya jika Anda bertindak sebagai kontraktor Anda sendiri.
Bank juga perlu melihat spesifikasi, tawaran, dan daftar biaya yang terperinci sebelum mereka menyelesaikan pinjaman Anda. Namun, mereka dapat memprakualifikasi Anda menggunakan perkiraan
Langkah 4. Sisihkan waktu yang cukup
Anda dapat menghabiskan hingga 35 jam seminggu selama beberapa bulan untuk mengawasi pembangunan rumah Anda. Tergantung pada ukuran proyek, Anda mungkin menghabiskan waktu lebih lama. Cari tahu apakah Anda memiliki cukup waktu untuk mendedikasikan diri untuk tugas ini.
Anda mungkin dapat membagi tugas dengan pasangan atau teman dekat Anda, tetapi Anda harus memiliki komunikasi yang baik
Bagian 2 dari 3: Mempekerjakan Subkontraktor
Langkah 1. Identifikasi subkontraktor yang Anda butuhkan
Subkontraktor biasanya memiliki spesialisasi. Anda harus mengidentifikasi pekerjaan apa yang perlu Anda lakukan sehingga Anda dapat menemukan subkontraktor yang sesuai. Berikut ini adalah beberapa jenis yang lebih umum:
- Excavator: isi, potong, atau pindahkan tanah sehingga Anda bisa menuangkan fondasi Anda.
- Tukang batu: membangun fondasi balok, dinding penahan, jalan setapak, dan apa pun yang melibatkan batu bata atau balok.
- Pembingkai: bangun cangkang di atas fondasi menggunakan kayu, bahan lembaran, dan rangka batang.
- Atap: siapkan underlay atap dan kemudian pasang bahan atap di atasnya.
- Tukang pipa: pasang pemanas air dan perlengkapan pipa.
- Tukang listrik: pasang kabel yang tersembunyi dari pandangan, serta perlengkapan dan sakelar listrik.
- Pelapis dinding: pasang pelapis dinding di bagian luar bangunan dan juga dapat menangani trim eksterior.
Langkah 2. Dapatkan referensi
Tanyakan seseorang yang telah menyelesaikan pekerjaan di rumah mereka apakah mereka akan merekomendasikan subkontraktor mereka. Tuliskan nama dan nomor sub. Tanyakan secara umum berapa biaya sub.
- Jika Anda melihat sebuah rumah sedang dibangun di lingkungan Anda, mampirlah dan bicaralah dengan kontraktor umum. Jelaskan situasi Anda dan tanyakan nama-nama subkontraktor.
- Anda juga dapat meminta referensi di lumberyard atau dari pemasok khusus. Misalnya, jika Anda membutuhkan ubin, Anda dapat meminta seseorang yang menjual ubin khusus.
- Dapatkan setidaknya tiga referensi sehingga Anda dapat meminta tawaran dari banyak orang yang berbeda.
- Jika Anda tidak bisa mendapatkan referensi langsung, periksa situs seperti Angi atau Yelp.
Langkah 3. Minta tawaran
Berikan sub deskripsi proyek, termasuk spesifikasi dan gambar tertulis. Minta mereka untuk mengajukan penawaran secara tertulis. Subkontraktor harus memberikan penawaran terperinci yang merinci biaya bahan dan tenaga kerja.
- Ingat-tawaran termurah tidak selalu yang terbaik. Dalam beberapa kasus, kontraktor yang lebih tidak jujur mungkin menawar rendah untuk mendapatkan pekerjaan dan kemudian membebankan biaya tambahan selama proyek.
- Pada akhirnya, komunikasi yang baik adalah hal terpenting yang harus Anda cari dalam seorang kontraktor.
Langkah 4. Teliti pengalaman setiap subkontraktor
Anda ingin menyewa kapal selam yang dapat melakukan pekerjaan dengan baik dan cukup berpengalaman. Subs harus berbicara tentang pengalaman mereka saat mengajukan tawaran. Namun, jika tidak, Anda dapat menelepon mereka dan bertanya. Minta tiga referensi dan hubungi mereka.
Idealnya, Anda akan menyewa sub yang telah menangani beberapa proyek dengan ukuran dan cakupan yang sama dengan Anda. Misalnya, jika semua yang Anda bangun adalah tambahan, Anda tidak memerlukan subs yang biasanya mengerjakan proyek besar. Mereka mungkin tidak menganggap Anda serius
Langkah 5. Mintalah laporan keuangan yang telah diaudit, jika Anda mau
Sub yang tertekan secara finansial mungkin menjual terlalu mahal Anda atau keluar dari bisnis sebelum menyelesaikan pekerjaan. Anda mungkin ingin meminta setiap subkontraktor untuk menyerahkan laporan keuangan yang telah diaudit.
Langkah 6. Teliti reputasi subkontraktor
Online dan ketik nama subkontraktor. Periksa apakah ada keluhan. Ingatlah untuk menerima keluhan dengan sebutir garam, karena sangat mudah untuk mengeluh secara online secara anonim. Namun, cari polanya. Jika banyak orang mengeluh bahwa sub tidak muncul untuk bekerja, maka mungkin ada masalah nyata.
- Anda dapat memeriksa reputasi sub di Better Business Bureau.
- Selain itu, periksa apakah mereka pernah dituntut. Kunjungi gedung pengadilan daerah tempat sub memiliki tempat bisnis utama mereka. Anda dapat mencari catatan pengadilan, yang merupakan dokumen publik. Jika sub telah digugat, tarik file kasus dan baca pengaduannya. Cari tahu juga bagaimana kasus itu diselesaikan.
Langkah 7. Analisis tawaran
Anda harus menghindari secara otomatis mempekerjakan subkontraktor yang mengajukan penawaran terendah. Misalnya, tawaran mungkin terlalu rendah, dalam hal ini sub mungkin meninggalkan proyek saat uang habis.
- Anda mungkin tidak tahu apakah tawaran terlalu rendah. Bicaralah dengan kontraktor berpengalaman untuk mengetahui tawaran yang masuk akal.
- Anda juga harus bekerja di sekitar jadwal orang. Sub yang baik biasanya sangat sibuk, tetapi Anda tidak dapat menahan seluruh proyek selama enam bulan saat Anda menunggu mereka membuka. Pastikan ketersediaan kapal selam sesuai dengan jadwal Anda.
Langkah 8. Pekerjakan subkontraktor Anda
Hubungi subkontraktor dan beri tahu mereka bahwa Anda ingin mempekerjakan mereka. Konfirmasikan tawaran dan tanggal ketersediaan. Juga beri tahu mereka bahwa Anda perlu mengonfirmasi bahwa mereka dilisensikan dan diasuransikan sebelum Anda melanjutkan dan menandatangani kontrak.
- Sub harus mengirimkan salinan lisensi mereka. Anda dapat mengonfirmasi bahwa itu masih valid dengan menghubungi agen lisensi negara bagian Anda.
- Sub harus memiliki kompensasi pekerja dan asuransi kewajiban umum. Mintalah untuk melihat kebijakan untuk mengonfirmasi bahwa mereka masih valid.
- Anda bisa mendapatkan contoh perjanjian subkontraktor dari salah satu dari tiga asosiasi kontraktor: Associated General Contractors of America, Associated Specialty Contractors Association, atau American Subcontractors Association. Cari nomor telepon online.
Langkah 9. Beli asuransi sebelum pekerjaan dimulai
Kontraktor umum secara hukum bertanggung jawab atas cedera di tempat kerja. Karena Anda bertindak sebagai kontraktor umum Anda sendiri, Anda harus membeli asuransi kewajiban umum. Bicaralah dengan broker asuransi tentang pilihan Anda.
Pemberi pinjaman Anda mungkin mengharuskan Anda membawa asuransi risiko pembangun. Ini mencakup bahan rumah (tetapi tidak cedera tubuh)
Bagian 3 dari 3: Menangani Proyek
Langkah 1. Ajukan pinjaman
Jika Anda membutuhkan pinjaman, kumpulkan dokumen yang diperlukan dan hubungi pemberi pinjaman. Tinjau persyaratan pinjaman sebelum menandatangani. Perhatikan tingkat bunga dan denda pembayaran di muka.
Langkah 2. Dapatkan izin yang diperlukan
Proses perizinan dapat membingungkan bagi yang tidak berpengalaman. Sayangnya, Anda tidak dapat mengharapkan kapal selam untuk mendapatkan izin untuk Anda-itulah tugas Anda. Umumnya, Anda harus menghubungi departemen konstruksi setempat atau balai kota untuk informasi lebih lanjut.
Anda juga akan bertanggung jawab untuk menjadwalkan inspeksi untuk memastikan Anda mematuhi kode perumahan. Pastikan bahwa Anda memahami kapan pemeriksaan ini harus dilakukan
Langkah 3. Lacak pembelian bahan
Seseorang harus berada di lokasi kerja untuk mendokumentasikan semua slip pengiriman. Jika Anda memiliki pengembalian, Anda juga harus memperhitungkannya. Kehilangan jejak materi yang Anda terima sering kali menjadi sumber pembengkakan biaya.
- Idealnya, Anda dapat melacak slip pengiriman secara elektronik. Pindai mereka sehingga Anda dapat mengakses slip pengiriman dan inventaris dengan cepat.
- Cobalah untuk merencanakan ke depan ketika Anda memesan bahan Anda. Penundaan material benar-benar dapat menghambat proyek Anda.
Langkah 4. Jadwalkan subkontraktor Anda dengan benar
Rumah perlu dibangun atau direnovasi secara berurutan. Misalnya, Anda tidak dapat memasang listrik jika Anda tidak memiliki fondasi yang dituangkan dan dinding yang dibangun. Anda harus memperhatikan ketersediaan saat menyewa kapal selam Anda. Sekarang Anda perlu membuat jadwal.
- Jangan berharap subs muncul tepat saat Anda menjadwalkannya. Mereka juga menyulap pekerjaan lain, dan mungkin dibanjiri pekerjaan lain.
- Luangkan waktu untuk memperhitungkan penundaan yang tidak terduga. Namun, Anda mungkin masih harus menunggu berminggu-minggu untuk menampilkan sub.
Langkah 5. Tinjau pekerjaan
Anda perlu menemukan kode bangunan yang relevan dan mempelajarinya dengan hati. Ketika Anda memeriksa pekerjaan, pastikan bahwa itu dibangun untuk kode.
Sebagian besar subkontraktor sangat terampil, jadi Anda mungkin tidak akan memiliki masalah dengan kualitas pekerjaan mereka. Namun, terkadang kapal selam tidak memperhatikan bagaimana pekerjaan mereka mempengaruhi bagian lain dari rumah. Misalnya, tukang ledeng mungkin memotong takik besar di lantai atau dinding dan akhirnya meruntuhkannya dalam prosesnya
Langkah 6. Bayar segera
Anda akan mendapatkan subkontraktor untuk muncul jika Anda berjanji untuk membayar segera ketika pekerjaan selesai-dan kemudian mengirimkannya. Lindungi reputasi Anda. Ketika Anda mendapatkan reputasi yang baik untuk membayar segera, subs akan lebih bersemangat untuk muncul di tempat kerja Anda.
Langkah 7. Kirimkan subkontraktor Anda formulir pajak yang sesuai
Di A. S., IRS mengharuskan Anda mengirim sub formulir 1099-MISC jika Anda membayarnya setidaknya $600 sepanjang tahun. Formulir ini harus dikirimkan paling lambat tanggal 31 Januari.
